دو تهدید بازار دوم مسکن چه چیزهایی است؟ - مجله یک کامپیوتر

جهت دریافت خدمات طرح الاچیق ساده با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

با آنالیز های صورت گرفته در بخش بازار معاملات مسکن مشاهده می کنیم که بازار دوم معاملات مسکن(بازار پیش فروش) سخت تر از فروش واحدهای آماده سکونت در بازار اول است. اگرچه سبقت دریافت بازارهای موازی مسکن از سوی مسکن و فراگیری ویروس کرونا از سوی دیگر، حجم معاملات مسکن کاهش یافته و از طرفی آپارتمان های نوساز و تکمیل شده کمیاب شده است اما این شرایط برای بازار دوم سخت تر و سختتر است به طوری که فایل های پیش فروش در بازار نایاب شده است. آنالیز آخرین شرایط بازار مسکن حاکی از آن است که سازنده ها و عرضه نمایندگان تمایلی به پیش فروش واحدهای ساختمانی ندارند. این شرایط تحت تاثیر دو عامل به وجود آمده است. عامل اول این است که این افراد تمایلی برای آغاز پروژه های جدید ندارند.

به دلیل افزایش قیمتی که در بازار زمین و قیمت مصالح ساختمانی اتفاق افتاده است، سازنده ها با رشد شدید هزینه های ساخت وساز روبرو شده اند. در روزهای اخیر سازندگان برای تامین مصالح ساختمانی و تجهیزات، متحمل 10 تا 20 درصد افزایش هزینه نسبت به هفته های انتهای سال گذشته شدند. میانگین هزینه ساخت وساز در شهر تهران نسبت به اواخر سال 98 با افزایش روبرو شده است. آنالیز های صورت گرفته نشان می دهد که هزینه ساخت وساز در شهر تهران در انتها سال گذشته از چهارمیلیون تا چهارمیلیون و 500 هزار تومان بوده است که این هزینه از متری پنج میلیون تومان عبور نموده است. افزایش هزینه در این بخش و افزایش هزینه صدور پروانه های ساختمانی سبب شده تا میانگین هزینه های ساخت وساز در شهر تهران نسبت به هفته های انتهای سال گذشته با افزایش روبرو گردد. افزایش هزینه ها سبب بالا رفتن قیمت تمام شده مسکن شده است و از آن جا که قدرت خرید متقاضیان به شدت کاهش یافته است، عرضه نمایندگان در فروش واحدهای مسکونی تکمیل شده با مشکل روبرو شده اند.

عامل دوم که سبب عدم تمایل سازنده ها به پیش فروش شده است، ابهام آنها در معین قیمت آینده برای پروژه های ساختمانی است. از آن جاکه پیش بینی هایی مانند تورم عمومی، قیمت مصالح ساختمانی غیرممکن شده است، ازاین رو معین قیمت تمام شده برای پروژه های ساختمانی تکمیل نشده سخت است و سازنده ها ترجیح می دهند از پیش فروش واحدهای مسکونی صرف نظر نمایند.

تحت تاثیر این شرایط، سازندگان کمی در بازار ساخت وساز حاضر به پیش فروش واحدهای نیمه تمام خود هستند. آنها هم افرادی هستند که با مشکل نقدینگی و تامین بودجه تکمیل پروژه روبرو شده اند. سازندگانی هم که ناگزیر به به پیش فروش واحدهای خود هستند در انتخاب نوع پیش خریدار حساسیت به خرج می دهند. سعی این افراد بر این است که پیش خریداری که انتخاب می نمایند مالک املاک کلنگی باشد تا شرایط برای آغاز پروژه راحت باشد. اما در این میان که قیمت ملک کلنگی طی یکسال قبل با تورم شدید روبرو شده و میانگین قیمت آن در شهر تهران به 20 میلیون تومان رسیده است، از سمت عرضه به یک رکود شدید دچار شده است. به دلیل ناتوانی سازنده ها از خرید ملک کلنگی، شرایط برای آغاز پروژه های جدید سخت شده است.

شرایط غیرعادی پیش آمده در بازار دوم مسکن، دو تهدید جدی را برای بازار و پیش خریداران ایجاد نموده است.

تهدید نخست به نوع واگذاری و فروش واحدهای نیمه تمام از سمت سازنده ها به پیش خریداران مربوط می گردد. گروهی از سازندگان که به دلیل کمبود منابع دچار مشکل شده و در باتلاق تکمیل پروژه گرفتار شده اند، سعی نموده اند در سال گذشته واحدهای مسکونی را به شکل نامتعارف نیمه تمام و به متقاضی پیش خرید واگذار نمایند. این شرایط منجر به ایجاد یک تهدید برای پیش خریدارانی شد که به امید تکمیل سریع تر پروژه، اقدام به خرید نموده بودند اما پس از مدتی شرایط برای تکمیل امکانات و تجهیزات ساختمان نیمه کاره مهیا نشد.

تهدید دوم تا حدودی شبیه به تهدید نخست است. به این صورت که پیش خریداران واحدهای مسکونی در سال گذشته، هم اکنون نقش همان سازنده ها را برعهده دارند. به این معنی که قبل از تکمیل واحد مسکونی، همان آپارتمان را به پیش خریدار دیگری واگذار می نمایند و در نتیجه ریسک خرید آپارتمان نیمه تمام را به پیش خریدار دوم منتقل می نمایند.

در مجموع آنالیز شرایط بازار دوم معاملات مسکن از وجود دو واقعیت غیرقابل جمع خبر می دهد که سبب شده تا در بازار معاملاتی صورت نگیرد. واقعیت اول رعایت عرف پیش فروش است. در بازار دوم معاملات مسکن، یک عرف قیمت گذاری از سوی سازنده ها وجود دارد که متقاضیان خرید واحد مسکونی را ترغیب به خرید پیش از تکمیل واحد مسکونی می نماید. نخستین شرایط این بازار معین قیمت پایین تر از آپارتمان تکمیل شده است. این واقعیت عکس واقعیت دوم موجود در بازار پیش فروش است، به طوری که در شرایط کنونی، سازنده های مسکن برای پیش فروش پروژه های در حال ساخت بایستی تورم بازار مسکن را در نظر بگیرند از این رو تفاوت چندانی میان قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز و واحدهای نیمه تمام وجود ندارد. این موضوع سبب کاهش فاصله قیمت بین این واحدها می گردد و متقاضیان ترجیح می دهند به جای خرید واحدهای تکمیل نشده، واحدهای مسکونی آماده سکونت را خریداری نمایند. بنابراین چون این دو واقعیت با یکدیگر در تضاد هستند، می توان گفت که عملا چراغ پیش فروش در بازار معاملات مسکن خاموش شده است.

این مقاله موردپسند شما قرار گرفته است؟