پروژه مسکن مهر چگونه بر افزایش قیمت مسکن اثر گذاشت؟

به گزارش مجله کامپیوتر، خبرنگاران: کشور در دوره زمانی 15 سال گذشته 4 قله شدید قیمتی را تجربه نموده است که حتی دوره طلایی عرضه مسکن های نوساز در دولت دهم (به واسطه پروژه مسکن مهر) نیز نتوانست مانع این جهش گردد.

پروژه مسکن مهر چگونه بر افزایش قیمت مسکن اثر گذاشت؟

جهت دریافت خدمات خرید اینترنتی درب ضد سرقت با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

به گزارش مجله کامپیوتر به نقل از مهر، فرار و فرودهای بازار مسکن طی 7 سال عمر دولت یازدهم و دوازدهم چالش های متعددی را برای مستأجران و زوج های جوانی که قصد تشکیل خانواده دارند، ایجاد نموده اند؛ از یک سو رشد لجام گسیخته قیمت مسکن، قدرت خرید خانه را به شدت کاهش داده است و از سوی دیگر، اجاره بها تحت تأثیر رشد لجام گسیخته قیمت مسکن، با جهش شدیدی روبرو شده است.

وحید عزیزی، کارشناس اقتصادی در گزارشی با اشاره به تحولات سالهای اخیر بازار مسکن، راه چارههای کاهش قیمت مسکن را مورد اشاره قرار داده است که متن کامل آن از نظرتان می گذرد:

1. سرعت رشد شاخص میانگین قیمت مسکن در طول 20 سال گذشته، حدود 3 برابر رشد شاخص تورم عمومی کشور بوده است. نسبت تقاضای غیرمصرفی به تقاضای مصرفی مسکن (خرید به منظور سکونت) در طول 3 دهه گذشته 16 برابر افزایش پیدا نموده است و به بیش از سه چهارم کل تقاضا در بازار مسکن رسیده است. تاکید می شود این محاسبه صرفاً در بازار واحدهای مسکونی و در دوره بلندمدت است و اگر داده ها در کل بازار املاک شامل زمین، املاک با کاربری تجاری و… مورد آنالیز قرار گیرند و معاملات مکرر کوتاه مدت نیز در آنالیز لحاظ شوند، این نسبت بسیار بیشتر خواهد بود. تعداد خانه های خالی بین دو سرشماری سال 1385 و 1395 به بیش از 4 و نیم برابر افزایش پیدا نموده است که 11 درصد از کل واحدهای مسکونی کشور را شامل می شود.

اینها همه در حالی است که نرخ مالکیت در کشور با کاهش مداوم به زودی به 50 درصد خواهد رسید، طول دوره انتظار برای صاحبخانه شدن در کشور مطابق داده های بانک جهانی به نزدیک 60 سال رسیده است و از نظر شاخص دسترسی مسکن حتی جزو 90 کشور اول جهان هم قرار نداریم.

2.کشور در دوره زمانی 15 سال گذشته 4 قله شدید قیمتی را تجربه نموده است که حتی دوره طلایی عرضه مسکن های نوساز در دولت دهم (به واسطه پروژه مسکن مهر) نیز نتوانست مانع این جهش شود.

اگر فرض کنیم قیمت را عرضه و تقاضا تعیین می نماید (که لزوماً فرض کاملی نیست)، با وجود تقاضای بسیار بالا و سیری ناپذیر در جامعه، ناشی از تبدیل مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه ای، با افزایش عرضه مسکن های نوساز هم شاهد اتفاق ویژه ای نخواهیم بود. چرا که اولاً طول دوره ساخت طولانی است و با احتمال زیادی قله بعدی افزایش قیمت قبل از اتمام ساخت به وقوع خواهد پیوست و ثانیاً هرچقدر هم مسکن جدید عرضه شود، عمده اش مستقیم یا غیرمستقیم توسط مالکان فعلی خریداری خواهد شد. اتفاقی که حتی مسکن مهر تحت نظارت دولت نیز گاهاً نتوانست از آن مصون بماند.

3. غرض این نوشتار، رد راهنمایی یا حتی ورود مستقیم دولت برای ساخت مسکن نیست که اتفاقاً ضروری و قابل توصیه اکید است. حتی سیاست هایی مانند اجاره دادن بلندمدت زمین های دولتی برای ساخت مسکن یا افزایش تسهیلات به سازندگان به صورت قابل انتقال به خریدار می تواند برای بلندمدت مفید باشد. نکته اینجاست که هر راه چاره طرف عرضه بدون کنترل طرف تقاضا در بازار مسکن، اثری در کوتاه مدت و میان مدت نخواهد داشت و حتی آنالیز پروژه ای مثل طرح مسکن ملی نشان می دهد که از اثرگذاری کوتاه مدت روانی نیز ناتوان است.

4. تنها راه اثرگذاری در دوره زمانی فعلی، محدود کردن جدی تقاضای غیرمصرفی در بازار و کوشش برای عرضه واحدهای مسکونی موجود است که برای تقاضای غیرمصرفی تملک شده اند. بایستی اولاً خرید املاک را جز با هدف سکونت برای املاک شخصی (و استفاده واقعی مالک برای مجوز ملک در سایر کاربری ها) یا اجاره داری بلندمدت (بیش از 10 سال) محدود کرد، ثانیاً سود حاصل از خرید و زمین بایر (یا ساختمان کلنگی) با هدفی به جز ساخت را به صفر نزدیک نمود، ثالثاً با استفاده از ابزار مناسب صاحبان املاک مسکونی و تجاری خالی موجود را وادار به عرضه املاک خود در مدتی تعیین نمود.

جالب است بدانیم پیش از سال 1380، مجلس ششم با همراهی معاونت درآمدهای اقتصادیاتی وقت وزارت اقتصاد (پیش از ایجاد سازمان امور اقتصادیاتی در ساختار کشور)، بیشتر ابزارهای کنترلی طرف تقاضای بازار املاک مانند اقتصادیات سالیانه، اقتصادیات بر درآمد املاک، اقتصادیات بر معاملات مکرر، اقتصادیات بر خانه های خالی، اقتصادیات بر زمین بایر و… را با توجیه به صرفه نبودن وصول آنها (از نظر درآمدی) از قانون اقتصادیات های مستقیم حذف نمود.

5. راه چاره جامعی که می تواند همه خواسته های بیان شده را تا حد مناسبی برآورده سازد، تصویب و به کارگیری نسخه بومی سازی شده اقتصادیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک است. اقتصادیات بر عایدی سرمایه با نرخ بازدارنده بر سود حاصل از خرید و فروش املاک وضع می شود و سابقه ای حدود 150 سال در جهان دارد اما در 4 دهه اخیر با سرعت زیادی گسترش پیدا نموده است تا جایی که امروز بیش از 170 کشور جهان از مزایای آن بهره می برند.

6. تاکید می شود پایه گذاری این اقتصادیات بایستی همراه با اقتضائات بومی کشور باشد مثلاً باید معافیت مالکان برخلاف جهان که صرفاً به واحد مسکونی تحت سکونت خانواده و آن هم با محدودیت های زمانی و ارزشی شدید اعطا می شود، در ابتدای اجرای قانون در کشور به تعداد اعضای بالغ خانواده تعلق گیرد تا اولاً انگیزه های حفظ سرمایه برای فرزندان خانواده ها و نیز اجاره داری خرد تحت الشعاع قرار نگیرد، ثانیاً قدرت انتخاب زیادی به خریداران برای خرید از بین املاک معاف بدهد که امکان تحمیل بار اقتصادیاتی توسط سوداگران از بین برود و ثالثاً با توجه به اقتصاد سیاسی موضوع، دامنه و مقاومت ذینفعان کاهش یابد.

در کنار این عایدی مالکان دارای املاک موجود تا روز اجرای قانون بخشیده شود اما از عایدی آینده آنها صرفاً مشروط به اینکه املاک خود را تا زمان تعیینی به فروش رسانند و یا برای بازه طولانی مدتی اجاره داری نمایند، چشم پوشی شود.

در عین اینکه نباید هیچ معافیتی به خرید و فروش زمین بایر (پس از مدت مقرر) تعلق گیرد، بایستی املاک نوساز از این اقتصادیات معاف شوند و هم مشوق های اقتصادیاتی در زمینه سایر اقتصادیات ها بایستی به آنان تعلق گیرد.

نرخ اقتصادیات باید به نحوی تعیین شود که اول بازده اقتصادی خرید و فروش مکرر مسکن را به نسبت سایر بازارهای دارایی از صرفه بیندازد و امکان انتقال بار به خریدار را از سوداگر بگیرد، دوم نگه داری مسکن را مشروط به اجاره دادن ملک دارای توجیه نماید، سوم بعد از یک بازه زمانی طولانی (مثلاً 15 سال) کاهش شدیدی پیدا کند (به جز زمین بایر)، چهارم با توجه به اعطای معافیت زیاد برای تقاضای مصرفی و حفظ سرمایه، مأخذ آن بدون تخفیف و تعدیل باشد.

7. انتظار می رود با وضع این اقتصادیات در کوتاه مدت، با توجه به اعطای فرصت تنفس برای کسب معافیت کامل املاک موجود و اینکه سود نگه داری مسکن کمتر از سود سپرده های بانکی و سایر بازارها خواهد شد، عرضه مسکن های موجود به شدت افزایش یافته و با توجه به جنس و توان خریداران، با قیمتی پایین تر به نسبت قیمت موجود به فروش خواهند رسید. میزان این کاهش کاملاً وابسته به نرخ اقتصادیات، زمان تنفس اعطا شده و سود سایر بازارها دارد اما در صورت بالاتر بودن نرخ اقتصادیات از 25 درصد اصل کاهش قطعی خواهد بود.

در بلندمدت نیز به تدریج حباب بین نرخ تورم مسکن و تورم عمومی تخلیه خواهد شد و شیب نمودار بلندمدت افزایش قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد. با توجه به تحت الشعاع قرار دریافت شدید معاملات مکرر و کوتاه مدت، نوسان های شدیدی که تا به امروز در بازار وجود داشته تا حد زیادی تعدیل خواهد شد.

اجاره داری املاک موجود نیز با توجه به کاهش قیمت املاک و افزایش بازدهی اجاره داری (درآمد اجاره به نسبت قیمت ملک) رونق پیدا خواهد کرد و با توجه به معافیت املاک نوساز، ساخت مسکن متناسب برای اجاره در کشور توسعه پیدا خواهد کرد.

با کاهش سود معاملات و نگهداری املاک و نیز افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در میان مدت (کاهش قیمت در میان مدت و کاهش شیب افزایش قیمت در بلندمدت)، ساخت و ساز مسکن متناسب با متقاضیان دهک های متوسط و پایین رونق خواهد یافت.

8. قطعاً برای تعادل بخشی به بازار مسکن، اقتصادیات بر عایدی سرمایه یکی از ابزارهای طرف تقاضاست که باید در کنار ابزارهای طرف عرضه و سایر ابزارهای طرف تقاضا به کار گرفته شود اما نکته مهم این است که تنها راه چاره برای کاهش فشار در کوتاه مدت این راه است و در بلندمدت هم استفاده از سایر ابزارها بدون استفاده از اقتصادیات بر عایدی سرمایه صرفاً یک شوخی با سیاستگذاری حوزه مسکن است.

9. برای از بین رفتن نگرانی ها بابت اینکه وضع این اقتصادیات وابسته به ایجاد زیرساخت های اطلاعاتی دشواری مانند کاداستر، سامانه ملی املاک و شفافیت تمامی تراکنش های بانکی است، باید بیان شود که با پیش نویس هوشمندانه ای که برای اجرای این قانون تهیه شده، اجرای قانون با استفاده از زیرساخت های موجود با دقت بسیار بالایی قابل انجام است که متن کامل آن به زودی برای مطالعه کارشناسان منتشر خواهد شد.

منبع: اقتصادنیوز
انتشار: 13 تیر 1399 بروزرسانی: 13 تیر 1399 گردآورنده: 1com.ir شناسه مطلب: 31140

به "پروژه مسکن مهر چگونه بر افزایش قیمت مسکن اثر گذاشت؟" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "پروژه مسکن مهر چگونه بر افزایش قیمت مسکن اثر گذاشت؟"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید