مهاجرت دوم به املاک شمال - مجله یک کامپیوتر

به گزارش دنیای اقتصاد، آنالیز آمار صدور پروانه های ساختمانی در کشور، تهران و دو استان شمالی در حاشیه دریای خزر یعنی مازندران و گیلان از افزایش چشمگیر ساخت وساز در استان های خوش آب وهوای شمالی در یک دهه اخیر حکایت دارد. برای اثبات این مدعا دو شاخص آماری وجود دارد.

شاخص نخست به سهم ساخت وساز در تهران و استان های شمالی از کل ساخت وساز اجرا شده در کشور طی سال های اخیر مربوط است که تصویر دقیقی از تمایل به سرمایه گذاری ساختمانی در استان های شمالی ارائه می نماید. در سال 91 سهم ساخت وساز در مرکز از کل ساخت وساز اجرا شده در کشور 5 درصد بود، اما این مقدار در سال 98 به اسم آخرین سالی که آمار سالانه پروانه های ساختمانی آن موجود و در اختیار است، به 8 درصد افزایش یافته است. در مقابل، جهت سرمایه گذاری ساختمانی در تهران طی حدود یک دهه اخیر منفی است. در سال 91 سهم ساخت وساز در تهران نسبت به کل ساخت وساز اجرا شده در کشور 17 درصد بود که این مقدار با افت تدریجی روبه رو شد، به طوری که در خاتمه سال 98 این سهم به 9 درصد کاهش یافت.

ارقام ذکرشده نشان دهنده رشد سرمایه گذاری ساختمانی در شهر های شمالی و در مقابل، کاهش ساخت وساز در تهران در خاتمه دهه اخیر نسبت به سال های 90 و 91 است.

پیغام دوم این شاخص آماری را می توان از برابر شدن تقریبی سهم ساخت وساز در تهران و دو استان شمالی از کل ساخت وساز های کشور برداشت کرد، به طوری که تازه ترین آمار های موجود نشان می دهد سهم پروانه های ساختمانی صادرشده در تهران و دو استان ساحلی شمالی (گیلان و مازندران) از کل پروانه های صادرشده در شهرداری های کشور طی سال 98 تقریبا برابر شده و یک واحد درصد با یکدیگر اختلاف دارند. این شاخص آماری به روشنی نشان می دهد که شهر های شمالی به قطب تازه سرمایه گذاری ساختمانی در کشور تبدیل شده اند.

رشد ساخت و ساز طی 10 سال

شاخص آماری دیگری که شاهد این مدعاست و نشان می دهد ساخت وساز در شمال کشور جهت رونق را طی یک دهه اخیر طی نموده، مقایسه حجم ساخت وساز مسکن در سال های شاخص این دهه است. طی حدود 10 سال گذشته هرگاه بازار مسکن در شرایط رونق معاملات قرار داشته، مقدار رونق ساخت وساز در شهر های شمالی به مراتب بیشتر از تهران بوده و در شرایط رکود هم به همین ترتیب، رکود عمیق تر ساخت وساز در تهران اتفاق افتاده و شدت رکود در شهر های شمالی در حوزه ساخت وساز کمتر بوده است.

به اسم مثال، در سال 92 که سال رونق معاملات مسکن در کل کشور بود، تهران با رشد نقطه ای 3 درصدی ساخت وساز روبه رو شد که یک رخداد طبیعی در پی رونق بازار مسکن است. اما افزایش ساخت وساز در دو استان شمالی یعنی مازندران و گیلان در آن مقطع زمانی به مراتب از تهران بیشتر بود، به طوری که در مازندران رشد 20 درصدی ساخت وساز نسبت به سال 91 ثبت شد و در گیلان هم مقدار رشد ساخت وساز به صورت نقطه ای (نسبت به سال قبل از آن) 4 درصد بود. این در حالی است که در کل کشور در سال 92 نسبت به سال قبل از آن، حجم ساخت وساز در مجموع بدون تغییر بود.

در پی اتمام رونق معاملات در آن سال، شرایط رکودی در سال 93 بر بازار مسکن حاکم شد. اما در مقطع رکود هم تغییرات ساخت وساز معنادار است. در سال 93 در کل کشور شاهد افت 42 درصدی ساخت وساز نسبت به سال 92 بودیم. در تهران هم مقدار افت ساخت وساز 56 درصد بود، اما رکود ساخت وساز در فصل رکود معاملات در دو استان شمالی کمرنگ تر بود، به طوری که افت ساخت وساز در مازندران 38 درصد و در گیلان 22 درصد ثبت شد. بر این اساس اثرپذیری سرمایه گذاری ساختمانی در سال رکود در دو استان شمالی نسبت به تهران به مراتب کمتر بوده است.

سال 98 هم یکی دیگر از مقاطع زمانی شاخص طی یک دهه اخیر است، چراکه با رکود معاملات تحت تاثیر جهش فوق العاده قیمت مسکن سپری شد. در واقع عمر رونق در سال 97 بسیار کوتاه بود و به چند ماه بیشتر نرسید و در پی آن رکود سنگین معاملات بر بازار مسکن سایه انداخت. با این همه در سال 98 در شرایطی که در تهران ساخت وساز افت 14 درصدی را نسبت به سال 97 تجربه می کرد و در کل کشور هم رشد جزئی 4 درصدی در ساخت وساز ثبت شده بود، در استان مازندران مقدار رشد نقطه ای ساخت نوساز 32 درصد ثبت شد و در گیلان این مقدار 4 درصد بود. آمار های مذکور نشان می دهد که در 10 سال اخیر در هر مقطعی که بازار مسکن دوره رونق را سپری نموده، رونق ساخت وساز در شمال بیشتر از تهران و میانگین کشوری بوده و در هر مقطعی که بازار مسکن رکودی بوده، عمق و شدت رکود در تهران به مراتب بیشتر از استان های شمالی مورد آنالیز بوده است.

به همین دلیل تغییرات معنادار در سال 95 را هم می توان رصد کرد. سال 95، سال ثبات در بازار معاملات ملکی تهران و کل کشور بود و بر همین اساس مقدار رشد نقطه ای ساخت وساز در تهران 7 درصد بوده و در کشور در مجموع ساخت وساز نسبت به سال قبل از آن 2 درصد افت نموده است. با این حال در همین سال تنها در استان گیلان با رشد 26 درصدی آمار پروانه های ساختمانی صادر شده روبه رو هستیم که از تمایل به سرمایه گذاری ملکی در استان های ساحلی و گردشگری شمال کشور حتی در شرایط ثبات بازار ملک حکایت دارد.

نکته مهم در مطالعه و آنالیز آمار های مذکور این است که بخش قابل توجهی از ساخت وساز های اجرا شده در شهر های شمالی به ویژه طی دو، سه سال اخیر در بافت های روستایی اجرا شده و اصلا در آمار پروانه های ساختمانی صادرشده از سوی شهرداری ها قید و منظور نشده است.

با وجود این حتی آمار رسمی ساخت وساز در شمال به تن هایی و بدون در نظر گرفتن ویلاسازی هایی که بدون دریافت پروانه و سپری کردن تشریفات قانونی اجرا شده، بازهم گواهی می دهد که شهر های شمالی به مقصد مهاجرت دوم ملکی تبدیل شده اند.

رونق و رکود معاملات در تهران و شمال

مهاجرت اول به شهر های شمالی از سوی تقاضای خرید ملک صورت گرفت و در سال های اخیر شاهد افزایش قابل توجه تقاضای خرید خانه در دو استان گیلان و مازندران بودیم. در پی شکل گیری مهاجرت اول که تحت تاثیر هفت دلیل رخ داد، مهاجرت دوم از سوی سرمایه گذاران ملکی و سازنده ها به شهر های شمالی شکل گرفت که اکنون اثر آن در آمار های ساخت وساز منعکس شده است.

بر این اساس گزاره های آماری روشنی که مهاجرت اول از سمت خریداران را به بازار املاک را تایید می نماید هم همانند تغییرات معنادار در رشد ساخت وساز که گواهی بر مهاجرت دوم (مهاجرت سازنده ها به بازار املاک شمال) وجود دارد. این آمار ها مربوط به تغییرات معاملات ملکی و مقایسه شرایط کشور، تهران و دو استان شمالی با یکدیگر است.

به گزارش دنیای اقتصاد، در سال 97 رونق معاملات ملکی در تهران و در پی آن در کشور شروع شد و پس از چند ماه رکود فراگیر معاملات تحت تاثیر جهش بی سابقه قیمت مسکن بر بازار مسکن سایه انداخت. در این سال معاملات مسکن در کل کشور رشد حدود 15 درصدی را نسبت به سال 96 تجربه کرد، اما در حالی که در تهران در مجموع تغییرات نقطه ای حجم معاملات منفی بود و خرید و فروش مسکن با افت 25 درصدی روبه رو شد، در مازندران حجم معاملات رسمی اجرا شده و ثبت شده 5/ 1 برابر معاملات سال 96 بود. در گیلان هم حجم معاملات نسبت به سال 96 تقریبا دو برابر بود.

هفت دلیل مهاجرت ملکی به شمال

براساس تازه ترین گزارش آماری منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران که مربوط به تغییرات حجم معاملات در پاییز 99 است، رشد نقطه ای معاملات ملکی در کشور طی پاییز 99 نسبت به فصل مشابه سال 98 حدود 20 درصد بوده و این در حالی است که حجم معاملات در مازندران در این فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن حدود 5/ 1 برابر شده است. بعلاوه در گیلان نرخ رشد معاملات مسکن نسبت به پاییز 98 حدود 77 درصد بوده است.

افزایش معاملات در استان های شمالی در شرایطی اتفاق افتاده که تهران شاهد کمترین حجم معاملات بود و خرید و فروش در کف رکودی انجام شد، به طوری که تقریبا حجم معاملات مسکن تهران در پاییز 98 نسبت به پاییز 97 بدون تغییر بود.

چه چیز هایی سبب شکل گیری مهاجرت اول و دوم به بازار املاک مازندران و گیلان شد و این دو استان را به قطب تازه ساخت وساز در کشور تبدیل کرد؟ دنیای اقتصاد هفت دلیل را برای شرح این تغییرات تدریجی در یک دهه اخیر شناسایی نموده که پنج دلیل آن به مهاجرت تقاضای مصرفی ملک به شمال و دو دلیل به مهاجرت تقاضای سرمایه ای مربوط است.

دلیل اول به افزایش تمایل ساکنان شهر های عظیم به زندگی در شرایط مطلوب آب وهوایی شهر های شمالی و محیط سبز و طبیعی آن مربوط است؛ تمایلی که طی 10 سال اخیر به تدریج شکل گرفته و هرچه زمان بیشتری گذشته، بر مقدار این تمایل اضافه نموده شده است.

آلودگی هوا در شهر های عظیم و تراکم جمعیت در این شهر ها را هم می توان به اسم دلیل دوم مهاجرت به شمال معرفی کرد. شدت آلودگی هوا در ابرشهر ها در طول یک دهه گذشته رو به افزایش بوده است و رفته رفته شهر های بیشتری در کشور به جمع شهر هایی که به ویژه در نیمه سرد سال، هوای ناسالم دارند، پیوسته اند. این موضوع انگیزه ای برای مهاجرت به شهر های شمالی به صورت موقت یا دائم را در میان کسانی که شرایط مناسبی برای این موضوع دارند، تقویت نموده است.

سومین عامل موثر در افزایش مهاجرت به استان های شمالی در یک دهه اخیر از ناحیه خریداران، تسهیل رفت و آمد به این شهر ها و کوتاه شدن زمان سفر با توجه به ساخت و تکمیل آزادراه هایی است که به این استان ها متصل شده است.

علل چهارم و پنجم مهاجرت ملکی به شمال به شرایط ویژه حاکم بر کشور طی یکی، دو سال اخیر مربوط است؛ یکی اینکه طی یک سال و نیم گذشته با شیوع کرونا و قرنطینه های سراسری در بعضی شهر ها و استان ها که سفر را در بعضی مقاطع محدود می کرد، گروهی از شهروندان به این فکر افتادند که خانه دومی، چه به شکل خرید و چه به شکل اجاره، در استان های شمالی برای خود فراهم نمایند.

در واقع قرنطینه به نوعی زمینه ساز افزایش تقاضای سکونت در شهر های شمالی شد و سازنده ها هم این فرصت سرمایه گذاری را شناسایی کردند. موضوع بعدی تسری دورکاری در مشاغل مختلف بود که فراغت زمانی حاصل از آن، عملا بر مقدار تقاضای سکونت موقت در شهر های شمالی اضافه نمود.

علاوه بر پنج محرک مذکور که زمینه ساز مهاجرت تقاضای مصرفی ملک به بازار شمال شد، دو محرک هم موجب مهاجرت تقاضای سرمایه ای ملک به دو استان گیلان و مازندران شده است: نخست انتظارات تورمی در بازار ها از سال 97 به بعد که باعث شد مقصد بخشی از سرمایه های ملکی، شهر های شمالی باشد و دوم پیش بینی سرمایه گذاران از منظره املاک شمال تحت تاثیر افتتاح قطعاتی از آزادراه تهران-شمال.

تصوری که بعضی از سرمایه گذاران ملکی از تاثیر آزادراه تهران - شمال بر تقاضای سکونت در این استان در سال های آینده دارند، سبب سرمایه گذاری آن ها در استان های ساحلی شمال کشور شده است. به این ترتیب در مجموع هفت عامل ذکرشده به رکود کمتر و رونق بیشتر املاک شمال نسبت به تهران در طول یک دهه اخیر منجر شده است.

بانیما