درنامه به روحانی مطرح شد؛ نقشه راه انبوه سازان برای خروج بازار مسکن از رکود - مجله یک کامپیوتر

به گزارش خبرنگاران نسخه انبوه سازان، وام دو منظوره-تسهیلات ساخت با قابلیت انتقال به خریداران- به مبلغ 300 میلیون تومان در تهران و حداقل 160 میلیون تومان در سایر شهرها است. کلید مالی پیشنهادی علاوه بر حل بحران رکود مسکن، بحران مربوط به رکود فروش در 300 رشته صنعتی را نیز مهار می نماید. رونق مسکن همچنین بحران حاشیه نشینی و ناهنجاری های اجتماعی اطراف شهرهای بزرگ را کاهش می دهد.

هر نوع تحرک دنباله دار در بازار سرمایه گذاری ساختمانی - ساخت و ساز- می تواند در این مقطع، شرایط برطرف سه بحران در کشور را رقم بزند. به گزارش دنیای اقتصاد، رکود بلندمدت سمت عرضه مسکن طی پنج سال گذشته -صرف نظر از رشد کوتاه مدت تیراژ ساخت طی بعضی ماه ها در بعضی شهرها در این سال ها - باعث شده بازار کار انبوه سازان و شرکت های ساختمانی در شرایط وخیم ناشی از این رکود ساختمانی قرار بگیرد. از سال 93 تاکنون، حجم ساخت و سازهای مسکونی در کل کشور، کمتر از نصف آنچه در شرایط طبیعی بازار مسکن عرضه می شود، بوده است. میزان ساخت مسکن از بالای 750 هزار واحد در اوایل دهه 90 به کمتر از 350 هزار واحد در سال های اخیر رسیده است. این فاصله با توجه به احتیاج بازار مسکن به عرضه سالانه حداقل 900 هزار واحد مسکونی، به خوبی بیانگر وجود اشکال (رکود) در بازار ساخت و ساز است.

عوارض اولیه رشد منفی تیراژ ساخت و افت شدید تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده طی این سال ها، به شکل آسیب به متغیرهای بازار مسکن همچون سطح قیمت ها، قدرت خریداران و میزان سرمایه گذاری ها بروز کرد. عوارض ثانویه این رکود که به بیرون این بازار کشیده شده نیز زمین گیر شدن بخش فراوری شامل فراوریات صنعتی و معدنی خوراک ساخت و ساز تحت تاثیر نبود تقاضای خرید برای آنها از سمت فعالان ساختمانی بود. عارضه های بزرگ دیگر این رکود ساختمانی از یک سو متوجه رشد مالی و از سوی دیگر دامن گیر شرایط اجتماعی کشور شده است. شرایط موجود اما از دید فعالان ساختمانی قابل تغییر است.

انبوه سازان در نامه ای به رئیس جمهور ضمن معرفی سرمنشأ رکود تاریخی حاکم بر بازار مسکن، راه چاره نجات از این شرایط را اعلام کردند. گزارش دنیای اقتصاد از جزئیات این نامه حاکی است: انبوه سازان - گروهی از جامعه فعالان ساختمانی کشور- ریشه رکود عمیق و کم سابقه بازار مسکن در دو حوزه معاملات و ساخت و ساز را سرکوب تقاضای موثر برای خرید مسکن در شهرها می دانند و برای برطرف این چالش از رئیس جمهور خواسته اند نسخه عملیاتی تدارک دیده شده توسط همین گروه، به وسیله شبکه بانکی به اجرا دربیاید. نسخه نجات ارائه شده توسط انبوه سازان، یک کلید مالی است که سه قفل در داخل و خارج بازار مسکن را باز می نماید.

این نسخه، با اعلام احتیاج فوری برای پرداخت نوع جدید وام مسکن، سفارش پرداخت تسهیلات دومنظوره در چهار سقف ریالی برای تهران، کلان شهرها، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک را پیش روی دولت قرار داده است. نوع جدید وام مسکن - نسخه انبوه سازان- همزمان دو سمت عرضه و تقاضا را تحریک می نماید. انبوه سازان با اشاره به تورم 4 ساله در هزینه های ساخت و ساز، کلید مالی برای نجات از بحران رکود مسکن را پرداخت وام های ساخت با قابلیت فروش اقساطی (قابل انتقال به خریدار)، برای تهران به میزان 300 میلیون تومان، برای کلان شهرها 250 میلیون، برای شهرهای بزرگ 200 میلیون و برای شهرهای کوچک 160میلیون تومان اعلام نموده اند.

در این نسخه، علاوه بر سفارش افزایش دو برابری وام مسکن، درخواست شده است طول زمان بازپرداخت تسهیلات برای خریداران واحدهایی که با وام های جدید احداث می شوند، از 12 سال کنونی به 20 سال افزایش پیدا کند و تسهیلات جدید از این منظر، همچون وام های مسکن مهر به تسهیلات در استطاعت خانوارها تبدیل شود. جامعه انبوه سازان کشور معتقد است، این کلید - دگرگون سازی نظام تامین مالی مسکن با پرداخت وام های جدید- هم بحران رکود مسکن را مهار می نماید و هم آثار ثانویه رونق عرضه مسکن باعث حل دو بحران رکود مالی و ناهنجاری های اجتماعی مربوط به بدمسکن ها و حاشیه نشین ها می شود. در نامه انبوه سازان خطاب به رئیس جمهور، به آسیب کارخانه های فراوری مواد اولیه مورد احتیاج بازار ساخت و ساز اشاره شده است.

آنالیز های دنیای اقتصاد در این باره نشان می دهد: درست از زمان شکل گیری رکود ساختمانی، میزان فراوری گروه های صنعتی و معدنی فراورینماینده انواع مصالح ساختمانی، شیب منفی پیدا کرد و نوعی رکود مسری در حوزه هایی از بخش فراوری و صنایع ایجاد شد. مطابق آمارهای رسمی از فراوریات صنعتی در کشور، فراوری سیمان از سال 93 با کاهش سالانه روبرو شده و طی امسال، فراورینمایندگان با حدود 70درصد ظرفیت کارخانه، محصول فراوری می نمایند. فراوری کاشی و سرامیک به عنوان یکی دیگر از مصالح ساختمانی پرمصرف در ساخت و سازهای مسکونی که خیلی زود از نوسانات تیراژ عرضه مسکن، به شکل مستقیم تاثیر می پذیرد، از سال 94 تا کنون فرایند کاهشی داشته است. کارخانه های فراوریی در این گروه نیز با 50 درصد ظرفیت اسمی، فعالیت می نمایند. در نمونه ای دیگر، فراوری پکیج و رادیاتور -این گروه صنعتی هم متناسب با رونق ساخت و خرید مسکن، با افزایش تقاضای خرید و در پی رکود ملکی با افت تقاضا روبرو می شود- نیز در سال گذشته با کاهش 15 درصدی حجم فراوری روبرو شد. در حال حاضر، 70 درصد از ظرفیت فراوری این گروه به دلیل نبود تقاضای موثر، بلااستفاده مانده است. هر چند پارامترهای مختلفی از بیرون بازار مسکن طی سال های اخیر مشکلاتی را برای بخش صنعت به وجود آورده اما سهم رکود مسکن در رکود فراوری صنایع، قابل توجه است.

انبوه سازان در بخشی از نامه ای که برای قفل شکنی از رکود مسکن به رئیس جمهور نوشته اند، بخش مسکن را در شرایط کنونی روبروه با تحریم و محدودیت مبادلات تجاری با کشورها، پیشران خروج از رکود مالی و موتور رشد فراوری صنعتی می دانند. در این نامه، از وابستگی 97 درصدی بازار ساخت و سازهای مسکونی به فراوریات 300 رشته صنعتی از محصولات معدنی تا تجهیزات صنعتی، مصنوعات بهداشتی، صنایع برقی الکتریکی به عنوان شاهد پیشران بودن بخش مسکن برای تحول مالی نام برده شده است. خاتمه رکود ساختمانی به شکل کامل و آغاز رونق ساخت و ساز به صورت پایدار، بلافاصله رشد فراوری در 13 گروه صنعتی و معدنی شامل سیمان، فولاد، گچ، آجر، آهک، شیشه، کاشی و سرامیک، کابل و سیم برق، شیرآلات، سرویس های بهداشتی، کلید و پریز و لوازم برقی و الکتریکی را سبب خواهد شد. بنابراین از این منظر، زمینه رشد مالی فراهم می آید.

فعالان ساختمانی تاکید نموده اند، در شرایط فعلی اقتصاد کشور با توجه به محدودیت های به وجود آمده در فضای بین المللی، افزایش ظرفیت فراوری کارخانه های موجود اقدامی کم هزینه، راحت و زودبازده در مقایسه با زمینه سازی برای ایجاد کارخانه های جدید است. کلید این افزایش ظرفیت برای گروه هایی از صنایع، همان کلید مالی برای گشایش قفل رکود مسکن است.

به گزارش دنیای اقتصاد، بحران ناشی از رکود مسکن در بازار ملک را می توان در بی پاسخ گذاشتن 22 میلیون نفر بدمسکن و حاشیه نشین در سکونتگاه های غیررسمی و همچنین 5/ 1 برابر شدن تقاضای مسکن در امسال ناشی از انباشت تقاضای سال های اخیر عنوان نمود. نصف شدن معاملات خرید مسکن در تهران و شهرهای بزرگ طی سال های اخیر باعث شده به فرض آنکه همه خریداران، از جنس تقاضای مصرفی بوده باشند، بخش زیادی از متقاضیان مسکن با سرکوب مالی ناشی از نبود وام موثر، در بازار انباشته شوند و فشار آنها به تقاضاهای جدید طی امسال و سال های پیش رو منتقل شود. همین انباشت تقاضا می تواند در شرایط رونق معاملات مسکن، زمینه جهش قیمت را به وجود بیاورد. در تهران متوسط قیمت مسکن نسبت به سه سال گذشته، حداقل سه برابر شده است. اما قدرت خرید تسهیلات مسکن در این فاصله، به لحاظ اسمی هیچ افزایشی نداشته و در نتیجه، قدرت واقعی وام ها به یک سوم کاهش پیدا نموده است. در کل کشور نیز قدرت خرید وام مسکن حداقل نصف شده است. در این میان، کاهش توان مالی خانوارها ناشی از تورم عمومی، شرایط را برای تامین بهای خرید خانه بدتر نموده است. بنابراین آنچه به سرکوب تقاضای خرید مسکن مربوط می شود، ترکیب دو اثر کاهش قدرت وام مسکن و افت توان مالی متقاضیان خرید مسکن است. سقوط معاملات مسکن به حجم بی سابقه در تهران (پایین تر از کف معاملاتی 28 سال گذشته) نتیجه همین شرایط است.

نسخه مالی انبوه سازان برای نجات از این رکود به معنای دو برابر شدن سقف وام خرید مسکن نسبت به سقف تسهیلات موجود است. در حال حاضر بیشترین سقف وام خرید مسکن مربوط به وام خانه اولی ها در تهران است که 160 میلیون تومان است. بنابراین در صورتی که سفارش فوری در این نسخه مورد قبول دولت و شبکه بانکی قرار بگیرد، در تهران برای ساخت و خرید مسکن، وام 300 میلیون تومانی داده خواهد شد. این وام البته در مقایسه با سقف وام موجود برای ساخت در تهران، 6 برابر است و به نوعی، یک ابرمحرک برای عرضه مسکن محسوب می شود. در تهران برای ساخت مسکن 50 میلیون تومان تسهیلات داده می شود. اگرچه بانک ها از آمادگی برای پرداخت 100 میلیون تومان هم می گویند اما در عمل، چنین تسهیلاتی در حجم انبوه، به بهانه های مختلف داده نمی شود.

انبوه سازان در تکمیل محتوای نسخه خود در نامه ای که به رئیس جمهور نوشته اند، پیشنهاد نموده اند بهانه شبکه بانکی برای تامین اعتبار مورد احتیاج پرداخت وام های جدید به وسیله برداشت از صندوق توسعه ملی گرفته شود. آن هم در شرایطی که رونق مسکن از این راستا به رونق سایر بخش ها و حل ناهنجاری اجتماعی در حاشیه شهرها منجر خواهد شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، گروه انبوه ساز از جامعه فعالان ساختمانی اعلام نموده اند: برخورد بانک ها با سازنده های مسکن در دو وجه، حالت ضدرونق دارد. وجه اول همان سقف تسهیلات است که کارآمدی لازم برای پوشش هزینه های ساخت و بهای خرید را از دست داده است. وجه دوم نیز به هفت خوان دریافت تسهیلات از بعضی بانک ها برمی شود. شعب استانی بعضی بانک ها برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، اختیار صفر از مرکز دارند و همکاری نمی نمایند. تسهیلات ساخت به شرط ارائه انواع تضامین، پرداخت می شود و حساسیت های اضافی بعضی بانک ها، شکل متعارف ارائه تضمین دریافت تسهیلات را که همان تک ضمانت نامه معتبر است رد می نماید. سازنده هایی که در پروژه های مسکن مهر به خاطر مشکلاتی خارج از اراده آنها، گیر نموده اند با نمره منفی بعضی بانک ها به لحاظ بدهکار بودن از محل وام های ساخت مسکن مهر روبرو شده اند و امکان دریافت تسهیلات جدید را ندارند. خوان چهارم در راستا دریافت تسهیلات بانکی به شرط بعضی بانک ها از بابت رسوب حساب مربوط است که کمبود شدید نقدینگی در اختیار سازنده ها تحقق این شرط را غیرممکن نموده است.

بعضی بانک ها، به هر سازنده فقط برای یک پروژه ساختمانی، وام می دهند! خوان دیگر، فروش اقساطی است. سازنده هایی که نتوانند همه واحدهای مسکونی ساخته شده را بفروشند، نمی توانند وام های ساخت مربوط به بخشی از واحدهای فروخته شده را به خریداران آن واحدها منتقل نمایند. در شرایط فعلی رکود مسکن که احتمال فروش همه واحدها بسیار ضعیف است، سازنده ها با مشکل انتقال وام به خریداران بخشی از واحدهای یک ساختمان نوساز روبه رو هستند. خوان آخر نیز آزادسازی تضامین بعد از تکمیل پروژه ها است.